Comment financer un achat immobilier ?
La mise en place d’un emprunt immobilier est à la fois simple et un parcours truffé d’embûches !
Simple car en résumé, l’emprunt se limite à un capital emprunté, une durée et un taux.
Les préjugès des acquéreurs immobiliers
Malheureusement, deux acquéreurs sur trois s’arrêtent à ces considérations ne recherchant que le Saint Graal « meilleur taux du marché » !
Mais le taux est-il vraiment ce qu’il y a de plus important ? Bien sûr que non, nous le verrons ici mais avant tout, évoquons ce qui est souvent négligé : la préparation de votre dossier.
Savez-vous que les conditions de crédit qui vous sont octroyées sont souvent définies par votre capacité à bien gérer vos comptes ?
Votre banquier vous observe, il scrute la moindre de vos défaillances….
Vous craquez facilement pour la dernière collection de prêt à porter, vous achetez tout votre électro-ménager avec des micros crédits à la consommation, vous roulez dans une voiture qui dépasse vos moyens de 20%… !
Ce n’est pas forcément un bon point pour vous. Lancez-vous dans une opération grand nettoyage : soldez les micros crédits à la consommation et autres revolving, mettez de l’argent de côté régulièrement pour démontrer votre capacité à rembourser votre futur crédit et constituer votre apport.
Lors de votre rendez-vous avec votre conseiller, soyez déterminés. Ayez un dossier clair et montrez que vous avez pensé à tout.
Un conseil : Sollicitez nos responsables de projet, les dossiers se concrétisent toujours mieux lorsque vous êtes assistés par un professionnel.
Les fondamentaux
Le taux
Quelques clics sur internet vous permettront de connaître ce qui se pratique actuellement. Ne soyez pas surpris de voir que les taux ne sont pas très élevés en ce moment… !
Aussi surprenant que l’on imagine, le taux n’est pas le paramètre le plus important aujourd’hui.
La durée : elle est déterminante et elle fait toujours peur !
C’est normal, il est toujours complexe de se projeter dans un avenir à 20 ou 25 ans. Amusez-vous à calculer votre financement sur nos simulateurs, vous verrez que ces fameux 5 ans de plus qui vous font si peur, vous permettront aussi d’avoir sûrement un appartement neuf plus grand, mieux équipé ou tout simplement une mensualité plus faible !
Nombreux sont les gens qui bloquent par principe sur des durées plus longues au prétexte qu’on ne va pas rembourser jusqu’à l’âge de 100 ans !
Mais le plus important c’est de garder une vision globale et positive de l’avenir et de privilégier le long terme.
3 raisons de se dérider sur la question de la durée :
- Une durée plus longue vous permet d’emprunter une somme plus importante, votre investissement a donc une valeur plus importante, que vous pourrez d’autant mieux valoriser dans l’avenir si vous souhaitez vendre votre bien.
- « Ce n’est pas parce que l’on emprunte sur 25 ans que l’on rembourse sur 25 ans ! ». En effet, la durée longue vous permet d’accéder à ce que vous n’auriez pas pu obtenir sur une durée plus courte ou encore, cela vous permet d’avoir des mensualités plus faibles qui vous permettent éventuellement d’épargner pour pallier à des coups durs ou rembourser par anticipation votre crédit.
- Enfin, si au bout de quelques années vous augmentez le montant remboursé chaque mois, votre durée baissera automatiquement. Il est possible de raccourcir la durée de votre emprunt en augmentant le montant de vos mensualités si l’évolution de vos revenus le permet, l’inverse est impossible !
Le contrat
Trop souvent négligé au détriment du sacro-saint taux, le contrat est l’élément qu’il faut étudier dans les moindres détails et la négociation doit se jouer sur quelques points essentiels :
- Pénalités en cas de remboursement anticipé : Un accident de la vie, une séparation, une mutation ou tout simplement l’envie de changer d’endroit… Ces événements vous obligeront à rembourser par anticipation votre crédit mais vous n’aurez sûrement pas la tête à la négociation, mieux vaut donc prévenir que guérir.
PS : Pensez à notre Garantie revente et Assur Budget !
- Adaptabilité des mensualités : Un petit passage à vide ? Une grosse dépense ou une belle augmentation ?… Il est toujours intéressant de savoir dans quelles conditions réduire ou suspendre ses mensualités pendant une période donnée en cas de coup dur ou simplement les réadapter et les augmenter pour en baisser la durée.
L’assurance
Inutile d’avoir un super taux d’appel et une assurance extrêmement chère !
Attention au système des vases communicants. Le taux d’assurance est souvent négligé. Pourtant il est à considérer car c’est sur ce point que vous pourrez vraiment jouer. Selon votre âge, il peut varier du simple au double !
Vous avez aussi la possibilité de faire une délégation d’assurance, c’est-à-dire de la prendre chez un autre organisme que la banque qui vous octroie le prêt mais il faut être vigilant sur les garanties offertes et les exclusions.
Sachez que vous pourrez aussi changer d’assurance quand vous le souhaiterez pendant toute la durée de vie du contrat de prêt… Il vous suffira de dénoncer votre contrat initial avant sa date annuelle d’échéance au profit d’une autre.
Un conseil : La relation avec votre conseiller bancaire historique, ne la négligez pas. Et si le taux n’est que 0,05% plus bas chez son concurrent, il vaudra mieux parfois privilégier la relation de confiance que vous avez su mettre en œuvre au fil des années. Généralement, c’est dans les moments difficiles qu’il saura faire la différence et ça, ça n’a pas de prix !
Le financement sans apport n’est pas, contrairement à ce que l’on pense, uniquement réservé aux jeunes primo-accédant !
Ce mode de financement peut-être aussi un choix d’optimisation de la fiscalité ou enfin une manière habile de gérer le risque. Quelle que soit la situation dans laquelle vous êtes, il y a lieu de prendre en compte les points suivants afin de mettre tous les atouts de votre côté :
Cas numéro 1
Vous démarrez dans la vie, vous êtes jeunes et motivés à ne pas jeter l’argent par les fenêtres dans une location, mais vous n’avez pas d’argent de côté !
Votre banquier
Ayez en tête que votre banquier, en vous prêtant de l’argent, gère un risque. Son métier est de l’analyser pour mieux en limiter l’impact.
Ainsi, il vous faudra démontrer votre capacité à bien gérer votre budget quotidien. Jeter un œil à l’état de vos comptes bancaires les six derniers mois. Veillez à éviter les découverts non justifiés et le recours aux micros crédits destinés à financer des biens de consommations. Si vous avez un crédit voiture, réfléchissez à la manière dont vous pourrez le solder car crédit voiture et crédit immobilier ne font pas bon ménage.
Lors de votre rendez-vous avec votre conseiller bancaire, préparez-vous au combat !
Son objectif sera de vous faire comprendre qu’il vaut mieux attendre encore deux ou trois ans avant de vous lancer et d’ouvrir un PEL ou un CODEVI pour mettre de l’argent de côté en attendant ! Armez-vous de patience et de votre plus beau sourire et demandez-lui de vous trouver LA solution plutôt que d’enterrer aussi vite votre projet… Renseignez-vous sur le Prêt action logement, le PTZ+ du gouvernement, le prêt « Le 0% de Trianon », les aides des collectivités locales, etc…
Les solutions sont multiples mais il vous faut être informé pour monter votre projet, argumenter devant votre banquier et montrer tout le sérieux de votre motivation.
Pensez à la famille…
Parfois parents ou grands-parents peuvent vous donner un petit coup de pouce sous forme de mini prêt sans intérêt qui vous aideront à payer les frais de notaire par exemple.
A savoir : Vous pouvez formaliser cela par la signature d’une reconnaissance de dettes ou d’avance sur héritage.
Ce n’est jamais évident à demander mais au final, chez Trianon Résidences, un primo accédant sur deux obtient ce petit coup de pouce pour le financement de son appartement neuf et si on y réfléchit bien, on le ferait pour nos enfants…
Cas numéro 2
Optimiser sa fiscalité lorsque l’on investit dans un appartement neuf
Si l’on regarde l’investissement immobilier sous l’angle de la rentabilité pure, le financement sans apport permet d’optimiser au mieux la possibilité qui est offerte de déduire les intérêts d’emprunt à ses revenus fonciers. Il est donc assez aisé de comprendre que plus je mets d’apport, moins j’emprunte et moins j’emprunte, moins je paye d’intérêts.
Dans ce cas, il est donc fortement conseillé de ne pas mettre d’apport personnel, et même si vous en avez, placez-le dans un contrat assurance vie qui vous rapportera encore quelques euros. Et si votre apport est très important, pensez au crédit In Fine qui reste un bon levier d’optimisation fiscale mais qui s’adresse plus aux personnes qui sont en stratégie de valorisation de patrimoine plutôt que ceux qui sont en stratégie de création de patrimoine.
Cas numéro 3
Plus philosophique…
Attention, vous ne retrouverez pas souvent ce type d’argumentaire sur des sites internet car tout le monde n’est pas apte à l’entendre. Si on y réfléchit bien, nous avons parlé de la gestion du risque par le banquier. Mais, finalement, à qui profite cette gestion du risque ? A vous ?
Voici quelques questions qui permettront peut-être d’aiguiser votre réflexion :
- Pourquoi est-ce plus favorable de mettre de l’apport personnel dans mon financement alors que le banquier prend une hypothèque ou une garantie à hauteur de 100% de la valeur du bien dans tous les cas?
- Pourquoi mon banquier me dit d’attendre encore avant d’acheter alors que les taux sont si bas qu’ils ne peuvent que remonter ?
Pour info : +0,5% de taux d’intérêt équivaut entre -6 000€ et -15 000€ d’emprunt sur 20 ans !. Alors surtout abusez des simulations sur notre outil !
- S’il m’arrive un accident de la vie, un décès par exemple, le prêt sera entièrement remboursé par l’assurance que j’ai souscrite. N’ai-je pas intérêt d’emprunter le maximum ? Pour en savoir plus, consultez notre avantage Garantie revente et Assurbudget.
Voici en quelques lignes, nos conseils et nos astuces, fruits de notre expérience de terrain de l’immobilier neuf.
Une chose est sûre, chaque stratégie doit être adaptée à votre cas et chaque cas est unique. Nous avons la chance d’avoir au fil des années connu une multitude de situations qui nous permettent aujourd’hui de pouvoir vous conseiller de manière personnalisée dans votre projet immobilier.
N’hésitez pas à vous faire accompagner par nos responsables de projets, nous vous assurons que ce sera un gain de temps et d’argent important !
